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WEG & Hausverwaltung
Fassadengestaltung per Mehrheitsbeschluss: Was das BGH-Urteil vom 25. September 2026 für Eigentümergemeinschaften bedeutet
- Der Bundesgerichtshof hat am 25. September 2026 entschieden (V ZR 165/25), dass eine Eigentümergemeinschaft ein großformatiges Streetart-Gemälde auf einer Hochhausfassade mehrheitlich beschließen durfte.
- Über den Einzelfall hinaus gilt: Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung nach § 20 Abs. 4 WEG — auch eine andere Fassadenfarbe kann die Mehrheit beschließen.
- Maßstab ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht das einzelne Bauteil. Eine feste Definition gibt der BGH bewusst nicht vor; es entscheidet der Einzelfall.
- Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er Fläche, Kostentragung und Dauer regelt. Dass einem Eigentümer die Gestaltung nicht gefällt, begründet kein Vetorecht.
Worum es in dem Fall ging
Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ bot einer Eigentümergemeinschaft an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen — im Rahmen eines Projekts, das der Oberbürgermeister der Stadt unterstützt. Das Bild soll möglichst lange bleiben, mehr als zehn Jahre; nach Ablauf von fünf Jahren ist die Gemeinschaft aber frei, was mit der Fassade geschieht. Sie dürfte sie dann etwa wieder überstreichen oder dämmen lassen.
Die Wohnungseigentümer ermächtigten ihre Verwalterin mehrheitlich, den angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Ein Eigentümer focht den Beschluss an — das Gemälde gestalte die Wohnanlage grundlegend um, und es bleibe offen, wie das Kunstwerk am Ende überhaupt aussehe. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage am 11. Dezember 2024 ab, die Berufung vor dem Landgericht Düsseldorf blieb am 21. Juli 2025 ohne Erfolg. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision am 25. September 2026 zurückgewiesen.
Drei Aussagen, die über den Einzelfall hinaus zählen
1. Auch optisch stark wirkende Maßnahmen sind bauliche Veränderungen
Der Begriff der baulichen Veränderung, über die die Eigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen dürfen, erfasst laut BGH auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändern. Die Mehrheit darf darüber also entscheiden — ein einstimmiger Beschluss ist nicht nötig, nur weil das Gebäude danach anders aussieht.
2. Ein neuer optischer Gesamteindruck ist noch keine grundlegende Umgestaltung
Das ist der Kernsatz für die Praxis. § 20 Abs. 4 WEG verbietet bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten. Der BGH hat nun entschieden: Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks stellt regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung in diesem Sinne dar. Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden.
Begründet wird das mit dem Willen des Gesetzgebers: Die Neuregelung der §§ 20, 21 WEG durch das am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz sollte bauliche Maßnahmen trotz der damit häufig verbundenen optischen Veränderung in größerem Umfang mehrheitlich ermöglichen. Von den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG sind optische Auswirkungen damit nicht ausgenommen — es ist aber ein strenger Maßstab anzulegen. Bezugspunkt ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht das betroffene Bauteil oder das einzelne Haus.
Eine allgemeingültige Definition, wann die Grenze überschritten ist, gibt der BGH bewusst nicht vor: Das lasse sich revisionsrechtlich nicht näher bestimmen, es komme stets auf die Umstände des Einzelfalls an, die allein der Tatrichter feststellen und würdigen könne.
3. Persönlicher Geschmack begründet kein Vetorecht
Die zweite Grenze des § 20 Abs. 4 WEG ist die unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer. Sie greift nur bei Maßnahmen, die einen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigen als die anderen. Daran fehlte es hier: Dass einem Eigentümer ein Fassadengemälde weniger zusagt als den übrigen, ist keine Ungleichbehandlung.
Wie bestimmt muss der Beschluss sein?
Auch hier gab der BGH der Gemeinschaft recht. Beschließen die Eigentümer die Umgestaltung einer Hausfassade durch ein Fassadengemälde einer namentlich genannten Künstlerin, ist der Beschluss hinreichend bestimmt, wenn er Regelungen über die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs enthält. Wie das Kunstwerk am Ende konkret aussieht, muss nicht beschrieben werden — künstlerisches Schaffen erschöpft sich eben nicht in der Umsetzung von Vorgaben nach vereinbarten Standards, sondern braucht Freiräume. Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung können ausreichen.
Was das für Eigentümergemeinschaften in Gütersloh und Ostwestfalen-Lippe heißt
Die wenigsten Gemeinschaften in der Region werden demnächst über ein Mural entscheiden. Praktisch wird das Urteil trotzdem schnell, denn es verschiebt die Argumentationslast bei allen Maßnahmen, die das Haus sichtbar verändern: Fassadenanstrich in anderem Farbton, Wärmedämmung mit anderer Oberfläche, einheitliche Balkon- oder Geländergestaltung. Gegen solche Beschlüsse ließ sich bisher oft anführen, die Anlage sehe danach „ganz anders“ aus. Dieses Argument trägt für sich genommen nicht mehr.
Ein Freibrief ist das Urteil deshalb nicht. Der BGH betont die Einzelfallprüfung, und außerhalb des WEG-Rechts bleibt alles unberührt: Denkmalschutz, Bauordnungsrecht, Gestaltungssatzungen der Kommune und vertragliche Bindungen gelten weiter. Wer in der Eigentümergemeinschaft eine sichtbare Veränderung plant, klärt diese Punkte besser vor der Versammlung als danach.
Häufige Fragen zum BGH-Urteil V ZR 165/25
Darf unsere Eigentümergemeinschaft die Fassadenfarbe jetzt per Mehrheitsbeschluss ändern?
Nach diesem Urteil ja: Der Bundesgerichtshof stellt ausdrücklich klar, dass insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade mehrheitlich beschlossen werden kann, weil die damit verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG ist. Ob die Grenze im Einzelfall doch überschritten wird, beurteilt im Streitfall aber weiterhin das Tatsachengericht anhand der konkreten Umstände Ihrer Wohnanlage.
Kann ein einzelner Eigentümer den Beschluss kippen, wenn ihm die Gestaltung nicht gefällt?
Allein mit dem eigenen Geschmack nicht. Eine unbillige Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG setzt voraus, dass ein Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigt wird als die anderen. Genau diese Ungleichbehandlung fehlt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, wenn einem Eigentümer eine Gestaltung lediglich weniger zusagt als den übrigen.
Wie genau muss der Beschluss die geplante Gestaltung beschreiben?
Für das Fassadengemälde genügten dem Bundesgerichtshof Regelungen zur zu gestaltenden Fläche, zur Kostentragung und zur Dauer des Verbleibs des Kunstwerks; wie das fertige Werk aussehen wird, musste der Beschluss nicht beschreiben. Bei gewöhnlichen Maßnahmen wie einem Neuanstrich oder einer Dämmung raten wir aus der Verwaltungspraxis trotzdem dazu, Farbton, Umfang, Ausführung und Kosten konkret in den Beschlusstext aufzunehmen — das kostet in der Versammlung zehn Minuten und erspart später Anfechtungsrisiken.
Verantwortet bei Trialog die WEG- und Mietverwaltung und begleitet Eigentümergemeinschaften in Gütersloh und Harsewinkel bei Beschlussfassung und Umsetzung baulicher Maßnahmen.
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Dieser Beitrag gibt den Stand vom 1. Oktober 2026 wieder, informiert allgemein über die Rechtslage und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine bauliche Veränderung in Ihrer Wohnanlage mehrheitlich beschlossen werden kann, hängt von den konkreten Umständen ab.
Quellen: Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 175/2026 vom 25.09.2026 zum Urteil V ZR 165/25 · § 20 WEG (gesetze-im-internet.de) · § 21 WEG (gesetze-im-internet.de) · Legal Tribune Online zum Urteil · beck-aktuell zum Urteil. Abgerufen am 01.10.2026.