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Baufinanzierung
Anschlussfinanzierung: Wann Sie sich kümmern sollten — und welche Optionen Sie haben
- Spätestens 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen — mit einem Forward-Darlehen lassen sich Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.
- Sie haben drei Wege: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen.
- Nach zehn Jahren Vollauszahlung können Sie jedes Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen — auch mitten in der Zinsbindung.
- Das erste Angebot der Hausbank ist selten das beste: Ein Vergleich über viele Banken spart über die Laufzeit häufig fünfstellige Beträge.
Was eine Anschlussfinanzierung ist
Bei den meisten Baufinanzierungen ist der Zins nur für einen Zeitraum festgeschrieben — üblich sind zehn oder fünfzehn Jahre. Ist die Immobilie am Ende der Zinsbindung noch nicht abbezahlt, brauchen Sie für die Restschuld eine neue Vereinbarung: die Anschlussfinanzierung. Wer hier untätig bleibt, rutscht automatisch in eine variable Verzinsung, die fast immer teurer ist als ein neu verhandelter Festzins.
Der richtige Zeitplan
- 36 Monate vorher: Erste Orientierung — Restschuld ermitteln, Zinsniveau beobachten. Ab jetzt sind Forward-Darlehen bei vielen Banken möglich.
- 12–24 Monate vorher: Der ideale Korridor für den Vergleich. Forward-Aufschläge sind hier meist moderat, der Handlungsspielraum ist groß.
- 6 Monate vorher: Spätestens jetzt aktiv werden. Die bisherige Bank schickt in der Regel ein Prolongationsangebot — nehmen Sie es als Vergleichsmaßstab, nicht als gesetzt.
- Nach Ablauf: Ohne neue Vereinbarung läuft das Darlehen variabel weiter — kündbar, aber teuer. Schnell handeln.
Ihre drei Optionen im Überblick
1. Prolongation: bei der bisherigen Bank verlängern
Bequem, weil weder Grundschuld noch Bank wechseln. Der Haken: Die Bank kennt Ihre Wechselträgheit und preist sie ein. Prolongationsangebote liegen erfahrungsgemäß oft über dem Marktzins.
2. Umschuldung: zu einer günstigeren Bank wechseln
Die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten — die Kosten dafür (meist wenige hundert Euro) sind bei spürbarer Zinsdifferenz schnell wieder eingespielt. Der Aufwand ist überschaubar: Die neue Bank übernimmt den Großteil der Abwicklung.
3. Forward-Darlehen: heutige Zinsen für später sichern
Sie schließen die Anschlussfinanzierung schon Monate oder Jahre im Voraus ab und zahlen dafür einen kleinen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Das lohnt, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen oder schlicht Planungssicherheit wollen. Zu beachten: Das Darlehen muss zum vereinbarten Termin abgenommen werden — auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.
Was Ihre Kondition beeinflusst
Neben dem Marktzins zählen vor allem der Beleihungsauslauf (Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert), Ihre Einkommenssituation und die Objektqualität. Da die Immobilie seit dem Kauf meist an Wert gewonnen und die Restschuld abgenommen hat, ist der Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung oft besser als beim Erstabschluss — ein Argument, das Sie in die Verhandlung mitnehmen sollten. Als unabhängiger Vermittler vergleichen wir dafür die Konditionen von über 560 Banken und Finanzierungspartnern, statt uns auf ein einzelnes Haus zu verlassen.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Was passiert, wenn ich mich gar nicht kümmere?
Das Darlehen läuft nach Ende der Zinsbindung mit variablem Zins weiter. Der liegt in der Regel deutlich über den Festzinskonditionen — und ändert sich mit dem Markt. Sie können dann zwar mit drei Monaten Frist kündigen, verschenken bis dahin aber Geld.
Lohnt eine Umschuldung auch bei kleiner Zinsdifferenz?
Als Faustregel lohnt der Wechsel ab etwa 0,2 Prozentpunkten Unterschied, weil die Wechselkosten (Grundschuldabtretung) gering sind. Entscheidend ist die Ersparnis über die gesamte neue Zinsbindung — das rechnen wir Ihnen transparent vor.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Rate ändern?
Ja — die Anschlussfinanzierung ist der beste Zeitpunkt dafür. Tilgungssatz, Rate, Sondertilgungsrechte und Laufzeit werden neu vereinbart und lassen sich an Ihre heutige Lebenssituation anpassen, etwa an ein höheres Einkommen oder den nahenden Ruhestand.
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Dieser Beitrag informiert allgemein über Finanzierungsformen und ersetzt keine individuelle Beratung. Konditionen sind bonitäts- und objektabhängig. Stand: August 2026.