Mangel selbst repariert: Muss der Verkäufer das offenlegen? Der BGH verhandelt im Oktober

Worum es geht

Wer eine gebrauchte Immobilie verkauft, vereinbart im Notarvertrag fast immer einen Ausschluss der Sachmängelhaftung — umgangssprachlich „gekauft wie gesehen“. Dieser Ausschluss hat eine klare Grenze: Er hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wo diese Grenze genau verläuft, beschäftigt am 23. Oktober 2026 den V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Die Leitfrage: Muss ein Verkäufer von sich aus sagen, dass er einen früheren Mangel selbst behoben hat — und nicht ein Fachbetrieb?

Der Fall: eine undichte Terrassenüberdachung

Ein Ehepaar erwarb im August 2019 ein Hausgrundstück. Der notarielle Kaufvertrag enthielt den üblichen Haftungsausschluss für Sachmängel. Später beanstandeten die Käufer eine Undichtigkeit im Bereich der überdachten Terrasse. Dort hatte die Verkäuferin bereits 2016 Arbeiten ausführen lassen — in Eigenleistung. Aus Sicht der Käufer hatten diese Arbeiten den Mangel nicht beseitigt; sie verlangen Mangelbeseitigungskosten von 21.596,64 Euro.

Landgericht und Oberlandesgericht Celle wiesen die Klage ab. Die Verkäuferin habe nicht arglistig gehandelt und dürfe sich deshalb auf den Haftungsausschluss berufen: Sie hatte die Käufer über die Sanierung von 2016 informiert und hatte keine Anhaltspunkte dafür, dass die Arbeiten untauglich gewesen wären. Dass die Mangelbeseitigung in Eigenleistung erfolgt war, musste sie nach Auffassung des OLG nicht zusätzlich offenbaren. Gegen diese Linie richtet sich die Revision, über die der BGH nun verhandelt.

Was unabhängig vom Ausgang schon heute gilt

Das Verfahren ist offen — die Grundregeln, an denen sich Käufer und Verkäufer orientieren, sind es nicht:

• Arglist setzt Wissen voraus. Der Verkäufer muss den Mangel kennen oder ihn zumindest für möglich halten und billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer ihn nicht kennt. Bloße Nachlässigkeit oder Nichtwissen reichen nicht aus.
• Es gibt keine Pflicht, alles zu erzählen. Offenbaren müssen Sie verborgene Mängel und Umstände, die für den Kaufentschluss erkennbar wesentlich sind — nicht jede Kleinigkeit der Gebäudehistorie.
• Aufklärung muss ankommen. Der BGH hat 2023 entschieden, dass das bloße Bereitstellen von Unterlagen nicht genügt: Der Verkäufer erfüllt seine Aufklärungspflicht nur, soweit er nach den Umständen erwarten kann, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand auch tatsächlich zur Kenntnis nimmt (Urteil vom 15. September 2023, Az. V ZR 77/22).

Was Verkäufer daraus mitnehmen sollten

Der sichere Weg führt nicht über Schweigen, sondern über Dokumentation. Wer offenlegt, verliert selten etwas — wer verschweigt, riskiert im Streitfall den kompletten Haftungsausschluss.

• Reparaturhistorie schriftlich zusammenstellen: Jahr, Umfang und vor allem, wer ausgeführt hat — Fachbetrieb oder Eigenleistung.
• Belege sammeln: Rechnungen, Materiallisten, Fotos vom Bauzustand. Das hilft Ihnen später auch als Nachweis, dass Sie informiert haben.
• In die notarielle Urkunde aufnehmen: Ein Nebensatz bei der Besichtigung verpufft. Was in der Urkunde steht, ist im Zweifel belegbar.
• Nichts beschönigen: Wer einen bekannten Schaden kleinredet, statt ihn zu benennen, bewegt sich genau in dem Bereich, in dem Gerichte Arglist annehmen.

Und für Käufer?

Stellen Sie gezielt Fragen zur Bauhistorie und lassen Sie die Antworten in den Kaufvertrag aufnehmen. Eine Antwort, die dort steht, ist später verwertbar; ein Gespräch am Gartentor in der Regel nicht. Bei Bestandsimmobilien mit sichtbaren Reparaturspuren lohnt sich zusätzlich ein Sachverständiger vor dem Notartermin — denn im Prozess muss der Käufer die Arglist des Verkäufers beweisen, und genau daran scheitern viele Klagen.

In Gütersloh, Harsewinkel und dem übrigen Ostwestfalen-Lippe wechseln überwiegend Bestandsimmobilien den Eigentümer, viele aus den 1960er- bis 1990er-Jahren. An ihnen wurde über Jahrzehnte gearbeitet, häufig in Eigenregie — handwerklich oft solide, dokumentarisch selten. Genau deshalb ist die Frage, die der BGH im Oktober verhandelt, hier alles andere als theoretisch.

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