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Vermieten & Wohnungseigentum
Fernablesbare Zähler: Was Vermieter und Eigentümergemeinschaften bis 31. Dezember 2026 erledigen müssen
- Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Absatz 3 HeizkostenV).
- Ausnahmen gibt es nur, wenn die Nachrüstung im Einzelfall technisch unmöglich ist oder zu unangemessenem Aufwand beziehungsweise unbilliger Härte führt.
- Wird die Frist versäumt, dürfen Nutzer ihren Anteil an der Heizkostenabrechnung um drei Prozent kürzen — mehrere Pflichtverstöße addieren sich.
- Mit fernablesbaren Geräten entsteht die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation nach § 6a HeizkostenV. In der WEG ist die Nachrüstung Sache der Gemeinschaft.
Worum es geht
Seit der Novelle der Heizkostenverordnung Ende 2021 gilt: Messgeräte für Heizung und Warmwasser müssen sich aus der Ferne auslesen lassen. Für Neuinstallationen greift die Pflicht längst — für den Bestand endet die Übergangsfrist am 31. Dezember 2026. Betroffen sind Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler in allen Gebäuden, die zentral mit Wärme oder Warmwasser versorgt werden. Gerade im Altbaubestand in Gütersloh, Harsewinkel und dem übrigen Ostwestfalen-Lippe stecken in vielen Mehrfamilienhäusern noch Geräte, die dafür in die Wohnung betreten werden müssen.
Fernablesbar ist eine Ausstattung nach § 5 Absatz 2 Satz 2 HeizkostenV dann, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Ob das per Funk, über ein Bussystem oder über ein Smart-Meter-Gateway geschieht, ist rechtlich zweitrangig. Wichtig: Seit dem 1. Dezember 2022 dürfen ohnehin nur noch Geräte eingebaut werden, die an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können und die mit Geräten anderer Hersteller interoperabel sind.
Wer eine Ausnahme hat
Die Verordnung kennt zwei Entlastungen, beide sind eng gefasst:
- Unmöglichkeit oder unbillige Härte: Die Nachrüstpflicht entfällt, wenn sie im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder zu unangemessenem Aufwand beziehungsweise einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Absatz 3 Satz 2 HeizkostenV). Das ist eine Einzelfallprüfung — der Sanierungsstau im Haus allein genügt nicht.
- Einzelaustausch im alten System: Wird nur ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt, der Teil eines Gesamtsystems ist, dessen übrige Geräte nicht fernablesbar sind, muss dieses eine Gerät nicht fernablesbar sein (§ 5 Absatz 2 Satz 4 HeizkostenV). Das ist eine Reparaturregel, kein Freifahrtschein für den 31. Dezember 2026.
Die zweite Pflicht, die viele übersehen
Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, entsteht automatisch eine Folgepflicht: die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a HeizkostenV, seit dem 1. Januar 2022. Sie muss mindestens den Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden enthalten, einen Vergleich mit dem Vormonat und dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers sowie einen Vergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.
Praktisch heißt das: Mit der Nachrüstung wechselt die Abrechnung von einem Jahresrhythmus in einen Monatsrhythmus. Klären Sie deshalb bei der Beauftragung gleich mit, ob der Messdienstleister den Versand der monatlichen Information übernimmt und wie er dokumentiert wird — die Nachweispflicht bleibt beim Gebäudeeigentümer.
Was in Eigentümergemeinschaften gilt
Die Heizkostenverordnung ist auf Wohnungseigentum anzuwenden, und zwar unabhängig davon, ob die Gemeinschaft abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse zur Kostenverteilung getroffen hat (§ 3 Satz 1 HeizkostenV). Für Anbringung und Auswahl der Ausstattung gelten die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums — die Nachrüstung ist also Sache der Gemeinschaft und gehört auf die Tagesordnung, nicht in die Zuständigkeit einzelner Eigentümer. Die Kosten der Anbringung werden nach den Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten verteilt (§ 3 Satz 3 HeizkostenV).
Ein Detail, das im Streitfall zählt: Die Kürzungsrechte des § 12 gelten nicht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft. Wer seine Eigentumswohnung aber vermietet hat, steht seinem Mieter gegenüber trotzdem in der Pflicht — versäumt die Gemeinschaft die Nachrüstung, trägt der vermietende Eigentümer die Kürzung.
Was Sie jetzt tun sollten
- Bestand klären. Fragen Sie beim Messdienstleister eine Liste an: Welche Geräte im Objekt sind fernablesbar, welche nicht, und wann läuft die Eichfrist ab? Häufig lässt sich die Nachrüstung mit einem ohnehin anstehenden Eichturnus bündeln.
- Termine sichern. Die Montagekapazitäten der Messdienste sind zum Jahresende erfahrungsgemäß knapp. Wer erst im November beauftragt, konkurriert mit allen anderen.
- In der WEG beschließen. Steht keine Eigentümerversammlung mehr an, prüfen Sie mit der Verwaltung den Umlaufbeschluss — die Maßnahme braucht eine saubere Beschlussgrundlage.
- Mieter informieren. Der Zutritt muss geduldet werden, verläuft aber deutlich reibungsloser mit rechtzeitiger Ankündigung. Bei Mietgeräten ist die vorherige Mitteilung mit Kostenangabe ohnehin Pflicht.
- Monatsinformation aufsetzen. Legen Sie fest, wer sie versendet, über welchen Kanal und wie der Versand nachgewiesen wird.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich die Frist zum 31. Dezember 2026 verpasse?
Ein Bußgeld sieht die Heizkostenverordnung nicht vor. Teuer wird es trotzdem: Nutzer dürfen ihren Anteil an der Abrechnung um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Absatz 2 oder 3 HeizkostenV keine fernablesbare Ausstattung installiert hat (§ 12 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV). Das gilt Jahr für Jahr, bis nachgerüstet ist.
Muss mein Mieter den Einbau der neuen Geräte dulden?
Ja. Nach § 4 Absatz 2 HeizkostenV haben die Nutzer die Ausstattung der Räume zur Verbrauchserfassung zu dulden. Wollen Sie die Geräte allerdings mieten statt kaufen, müssen Sie das den Nutzern vorher unter Angabe der Kosten mitteilen — widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung, ist die Anmietung unzulässig.
Gilt die Frist auch für Zähler, die schon per Funk ausgelesen werden?
Für die Frist Ende 2026 nicht. Fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden, müssen erst nach dem 31. Dezember 2031 die zusätzlichen Anforderungen an Smart-Meter-Gateway-Anbindung und Interoperabilität erfüllen (§ 5 Absatz 4 HeizkostenV). Ein Blick ins Datenblatt lohnt sich trotzdem.
Verantwortet bei Trialog die Miet- und WEG-Verwaltung mit Standorten in Gütersloh und Harsewinkel und begleitet Eigentümergemeinschaften durch gesetzliche Umstellungsfristen.
Nachrüstfrist im Blick behalten?
Wir übernehmen für Eigentümergemeinschaften und vermietende Eigentümer die Abstimmung mit dem Messdienst, die Beschlussvorbereitung und die laufende Heizkostenabrechnung — aus Gütersloh und Harsewinkel.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Vorgaben der Heizkostenverordnung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob im Einzelfall eine Ausnahme von der Nachrüstpflicht greift, lässt sich nur objektbezogen beurteilen. Stand: September 2026.
Quellen: § 5 Heizkostenverordnung (Ausstattung zur Verbrauchserfassung), § 6a HeizkostenV (Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen), § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht), § 3 HeizkostenV (Anwendung auf das Wohnungseigentum), § 4 HeizkostenV (Pflicht zur Verbrauchserfassung), Verbraucherzentrale: Heizkostenabrechnungen prüfen, Haus & Grund: Heizung und Warmwasser — fernablesbare Zähler werden Pflicht. Alle Quellen zuletzt abgerufen am 10. September 2026. Maßgeblich ist die Heizkostenverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023.