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Immobilienverkauf
Immobilie verkaufen in NRW: Was der Verkauf wirklich kostet
- Die Maklerprovision ist verhandelbar; seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf an private Käufer: Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte — üblich ist in NRW eine hälftige Teilung.
- Auf Verkäuferseite fallen vor allem Energieausweis, Unterlagenbeschaffung und ggf. die Löschung der Grundschuld an — beim vorzeitigen Ablösen eines Darlehens auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Der Käufer trägt Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %) sowie Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 %.
- Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann Spekulationssteuer anfallen — außer bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.
Die Kosten im Überblick
| Kostenposition | Wer zahlt? | Übliche Höhe |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Verkäufer und Käufer je zur Hälfte | insgesamt häufig 7,14 % inkl. MwSt., verhandelbar |
| Energieausweis | Verkäufer | ca. 50–500 € je nach Ausweisart |
| Löschung Grundschuld | Verkäufer | ca. 0,2 % der Grundschuldsumme |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer (nur bei laufendem Darlehen) | individuell, oft mehrere tausend Euro |
| Grunderwerbsteuer NRW | Käufer | 6,5 % des Kaufpreises |
| Notar und Grundbuch | Käufer | ca. 1,5–2 % des Kaufpreises |
Die Maklerprovision — und was Sie dafür bekommen sollten
Seit der Neuregelung von Dezember 2020 darf beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an private Käufer der Käufer nicht mehr Provision zahlen als der Verkäufer. In der Praxis heißt das fast immer: hälftige Teilung. Aus meiner täglichen Arbeit kann ich sagen — entscheidend ist nicht, ob Sie Provision zahlen, sondern was dafür passiert: eine belastbare Wertermittlung statt Wunschpreis, professionelle Aufbereitung mit Exposé und Besichtigungsmanagement, die Vorprüfung der Kaufinteressenten samt Finanzierungsbestätigung und die Begleitung bis zum Notartermin. Ein zu hoch angesetzter Preis kostet Verkäufer erfahrungsgemäß mehr als jede Provision: Das Objekt „verbrennt“ am Markt und verkauft sich Monate später unter Wert.
Steuern: Die Zehn-Jahres-Frist kennen
Liegt zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern. Die wichtige Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Bei geerbten Immobilien zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Sprechen Sie Grenzfälle unbedingt vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater durch — danach ist nichts mehr zu korrigieren.
Womit Sie nicht rechnen müssen
- Die Wertermittlung ist bei seriösen Maklern kostenfrei — bei uns ebenso, ohne Verkaufsverpflichtung.
- Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer; der Verkäufer zahlt nur die Löschung eigener Belastungen.
- Laufende Kosten wie Grundsteuer und Hausgeld werden zum Übergabestichtag taggenau abgerechnet — das regelt der Kaufvertrag.
Häufige Fragen zu den Verkaufskosten
Kann ich die Maklerprovision komplett auf den Käufer umlegen?
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher nicht mehr: Der Käufer darf höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Übernimmt der Verkäufer die Beauftragung, ist die hälftige Teilung der Standard.
Welcher Energieausweis reicht für den Verkauf?
Zulässig sind Verbrauchs- oder Bedarfsausweis; für ältere, unsanierte Gebäude mit wenigen Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.
Was kostet mich der Verkauf, wenn die Immobilie abbezahlt und länger als zehn Jahre im Besitz ist?
Dann bleiben auf Verkäuferseite typischerweise nur Energieausweis, gegebenenfalls die Grundschuldlöschung und die hälftige Maklerprovision — zusammen meist deutlich unter fünf Prozent des Verkaufspreises.
Verantwortet bei Trialog den Immobilienvertrieb — von der Bewertung über die Vermarktung bis zum Notartermin, in Gütersloh, Harsewinkel und der Region OWL.
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Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Angaben zu Steuersätzen und Gebühren: Stand August 2026.