Restnutzungs­dauer-Gutachten 2026: Was der Bundesrat plant und was jetzt gilt

Was der Bundesrat vorgeschlagen hat

In seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vom 25. September 2026 will der Bundesrat § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ergänzen. Nach „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ sollen dort die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ stehen. Das ist Ziffer 6 der BR-Drs. 447/26 (Beschluss).

Eine kürzere Nutzungsdauer käme damit künftig nur noch für Gebäude infrage, die von Anfang an auf eine kurze Nutzung ausgelegt sind. Die Begründung nennt Leichtbauhallen und Trafostationshäuser. Bei Altbauten soll der Ansatz einer verkürzten Nutzungsdauer ausdrücklich verhindert werden.

Der Bundesrat begründet den Vorstoß sinngemäß damit, dass seit der BFH-Rechtsprechung zu viele Gutachten als Nachweis zugelassen würden, auch über das Internet angebotene Gutachten. Die Ausnahme werde dadurch zur Regel. Das beschreibt die politische Begründung des Vorschlags. Für die heutige Anerkennung durch das Finanzamt kommt es weiterhin auf einen geeigneten Nachweis für das konkrete Gebäude an.

Was heute für Restnutzungs­dauer-Gutachten gilt

Gesetzliche AfA-Sätze und kürzere Nutzungsdauer

AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Über sie wird der Gebäudeanteil einer vermieteten Immobilie steuerlich abgeschrieben. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können Sie anstelle der gesetzlichen Abschreibung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde legen, wenn Sie diese nachweisen. Maßstab sind die folgenden gesetzlichen Sätze und Vergleichsdauern.

Die nachgewiesene Nutzungsdauer muss die jeweilige Vergleichsdauer unterschreiten. Der individuelle AfA-Satz ergibt sich aus 100 Prozent geteilt durch die Restnutzungsdauer. Bei 33 Jahren sind das rund 3,03 Prozent. Ein Nutzungsdauergutachten soll begründen, wie lange das konkrete Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann.

Die gesamte Abschreibung wird dadurch nicht größer. Sie fällt früher an und mindert in diesen Jahren stärker die steuerpflichtigen Einkünfte. Im Privatvermögen bleibt der Vorteil bei einem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren gemäß § 23 EStG erhalten. Für die jährliche Entlastung zählen deshalb sowohl der Gebäudeanteil als auch Ihr persönlicher Grenzsteuersatz.

Was BFH und Finanzverwaltung zum Nachweis sagen

Der Bundesfinanzhof lässt jede im Einzelfall geeignete sachverständige Methode zu, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darzulegen. Dazu gehören auch Methoden der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ein Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung. Ein bloßer Verweis auf Modellwerte reicht jedoch nicht: Das Gutachten muss das konkrete Gebäude würdigen. Diese Linie ergibt sich aus den BFH-Urteilen vom 28.07.2021 (IX R 25/19), 23.01.2024 (IX R 14/23) und 07.10.2025 (IX R 26/24).

Das Bundesfinanzministerium hatte mit Schreiben vom 22. Februar 2023 strengere Anforderungen an die Qualifikation der Gutachter gestellt: öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Dieses Schreiben wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Daraus folgt keine pauschale Anerkennung jedes angebotenen Gutachtens. Der Nachweis muss für Ihre Immobilie tragfähig sein.

Die Vorstöße von 2024 und Dezember 2025

Es ist nicht der erste Versuch, die kürzere Gebäudeabschreibung einzugrenzen. Zwei frühere Anläufe wurden nicht Gesetz. Daraus lässt sich für den aktuellen Vorschlag keine verlässliche Prognose ableiten.

2024: Begrenzung auf kurze Nutzungsdauern

In seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2024 vom 27. September 2024 wollte der Bundesrat die Möglichkeit auf zwei Fälle beschränken: Gebäude mit bereits bei Fertigstellung kürzerer Nutzungsdauer sowie Gebäude, deren Nutzungsdauer weniger als 20 Prozent der typisierten Dauer beträgt. So steht es in der BR-Drs. 369/24 (Beschluss). Die Änderung wurde nicht übernommen. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG blieb unverändert.

Dezember 2025: Strengere Vorgaben für Gutachter

Am 5. Dezember 2025 empfahl der Finanzausschuss des Bundesrats zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen einen neuen § 11c Abs. 1a EStDV. Danach hätte der Nachweis nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach Ortsbesichtigung geführt werden können. Der Bundesrat stimmte der Verordnung am 19. Dezember 2025 zu, ohne diese Änderung zu übernehmen. Empfehlung und Beschluss sind in den BR-Drs. 626/1/25 und 626/25 dokumentiert.

Wie es mit dem Jahres­steuer­gesetz 2026 weitergeht

Der Gesetzentwurf liegt dem Bundestag seit dem 30. September 2026 als BT-Drs. 21/8283 vor. Er enthält auch die Stellungnahme des Bundesrats und die Gegenäußerung der Bundesregierung. Zu Ziffer 6 lautet die Antwort wörtlich: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ Eine Zustimmung ist das nicht. Im Regierungsentwurf selbst steht die Einschränkung nicht; anderen Vorschlägen, etwa Ziffer 7, stimmt die Bundesregierung ausdrücklich zu.

Über die Aufnahme in das Gesetz entscheidet der Bundestag. Ob die Änderung kommt, welchen Wortlaut sie erhält und ab wann sie gegebenenfalls gilt, ist am 9. Oktober 2026 offen.

Inkrafttreten und bestehende Abschreibungen

Der Bundesratsvorschlag ordnet die Änderung Artikel 3 des Entwurfs zu. Dieser Artikel ist in den besonderen Inkrafttretensregeln des Artikels 32 Absätze 2 bis 7 nicht genannt. Nach der allgemeinen Regel in Artikel 32 Absatz 1 träte die Änderung deshalb am Tag nach der Verkündung in Kraft, falls sie in dieser Form beschlossen wird.

Eine eigene Übergangs- oder Anwendungsregel für bereits laufende Abschreibungen fehlt im Vorschlag. Daraus ergibt sich weder ein zugesicherter Bestandsschutz noch eine abschließende Antwort auf die Behandlung bestehender Fälle. Wer jetzt ein Gutachten beauftragt, sollte also nicht damit rechnen, dass allein das Auftragsdatum die weitere Nutzung absichert.

Rechenbeispiel: Eigentums­wohnung von 1972

Eine Eigentumswohnung kostet 260.000 Euro. Dazu kommen zehn Prozent Kaufnebenkosten; der Bodenanteil beträgt 20 Prozent. Für die Abschreibung bleiben damit 228.800 Euro Gebäudeanteil: 260.000 Euro × 1,10 × 0,80.

Die Wohnung liegt in einem Gebäude von 1972. Zum Stichtag 2026 sind kleinere Modernisierungen berücksichtigt: Fenster von 2014, teilweise erneuerte Leitungen von 2017, Heizung von 2020 und Bad von 2017. Das ergibt im Modell fünf Modernisierungspunkte. Unser Rechner ermittelt nach dem Modell der ImmoWertV 2021 eine Restnutzungsdauer von 33 Jahren und ein fiktives Baujahr 1979. Dieses Modelljahr bildet die Modernisierungen ab; gebaut wurde weiterhin 1972.

Die Beträge sind auf volle Euro gerundet; gerechnet wird mit dem ungerundeten Satz von 100 Prozent geteilt durch 33. Die Zehnjahresrechnung setzt voraus, dass die kürzere Nutzungsdauer anerkannt wird, weiter angesetzt werden darf und der Grenzsteuersatz gleich bleibt. Sie ist keine Zusage für die nächsten zehn Steuerjahre.

Was Vermieter jetzt prüfen können

1. Potenzial abschätzen. Berechnen Sie zunächst die mögliche Restnutzungsdauer und vergleichen Sie die jährliche AfA mit Ihrer bisherigen Abschreibung. Der Gebäudeanteil und Ihr Grenzsteuersatz zeigen, welche Größenordnung für Sie überhaupt infrage kommt.
2. Eine Ersteinschätzung einholen. Bei erkennbarem Potenzial finden Sie auf unserer Rechnerseite den Gutachten-Partner nutzungsdauer.com mit kostenloser Ersteinschätzung und 50 Euro Nachlass über unseren Link. Für Wohnimmobilien liegen Gutachtenkosten marktüblich etwa zwischen 950 und 2.600 Euro, für Gewerbe reichen sie bis etwa 3.500 Euro.
3. Die Gesetzesunsicherheit einrechnen. Ein neu bezahltes Gutachten kann für künftige Steuerjahre wertlos werden, falls die Einschränkung ohne Bestandsschutz kommt. Stellen Sie den Kosten deshalb auch eine kürzere mögliche Nutzungszeit des Gutachtens gegenüber. Aus dem offenen Verfahren folgt kein verlässlicher Vorteil durch eine schnelle Beauftragung.
4. Offene Bescheide und Fristen besprechen. Lassen Sie mit Ihrem Steuerberater prüfen, welche Steuerbescheide noch offen sind und welche Fristen in Ihrem Fall laufen. Ein vorhandenes Gutachten beantwortet diese Verfahrensfragen nicht von selbst.
5. Beim Kauf die Aufteilung begründen. Achten Sie auf eine nachvollziehbare Aufteilung zwischen Gebäude und Boden. Im Beispiel machen bereits die Kaufnebenkosten und der angesetzte Bodenanteil deutlich, warum der Kaufpreis allein als Rechengröße nicht genügt.

Häufige Fragen zu Restnutzungs­dauer-Gutachten