Restnutzungsdauer berechnen
Wie lange trägt Ihr vermietetes Gebäude wirtschaftlich noch? Und wie viel Steuer könnte eine kürzere Restnutzungsdauer über die Abschreibung sparen? Unser Rechner arbeitet mit dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung, für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
- Modell der ImmoWertV 2021 und der Anwendungshinweise ImmoWertA
- Wohnimmobilien und sechs Gewerbebranchen
- Kostenlos und ohne Anmeldung. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser.
Restnutzungsdauer und Abschreibung in drei Schritten
Wählen Sie die Gebäudeart, tragen Sie die Modernisierungen einzeln mit Jahr ein und ergänzen Sie Kaufpreis und Steuersatz. Das Ergebnis rechnet bei jeder Eingabe mit.
Der Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser. Es werden keine Eingaben an uns oder an Dritte übertragen und nichts gespeichert.
Vom Rechenwert zum Nachweis für das Finanzamt
Unser Rechner liefert eine Indikation. Damit das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer anerkennt, braucht es einen Nachweis, der Ihr Gebäude im Einzelfall würdigt. Der bloße Verweis auf Modellwerte genügt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).
Für diesen Nachweis arbeiten wir mit nutzungsdauer.com zusammen. Der Anbieter erstellt Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch Sachverständige, die nach eigener Angabe nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, und bietet vorab eine kostenlose Ersteinschätzung an.
- Für Wohn- und Gewerbeimmobilien
- Gutachten zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
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So rechnet der Restnutzungsdauer-Rechner
RND = a · Alter² / GND − b · Alter + c · GND
Kürzere Nutzungsdauer, höhere Abschreibung
Gebäude werden nach § 7 Abs. 4 EStG mit festen Sätzen abgeschrieben. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzliche Schwelle, darf die Abschreibung nach ihr bemessen werden: 100 % geteilt durch die Restnutzungsdauer. Bei 30 Jahren sind das 3,33 % statt 2 %.
Die Summe der Abschreibung ändert sich dadurch nicht, sie fällt nur früher an. Im Privatvermögen bleibt der Vorsprung erhalten, wenn Sie nach Ablauf von zehn Jahren ab Anschaffung steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Bei einem Verkauf innerhalb der Frist erhöht die höhere Abschreibung den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
| Gebäude | Gesetzlicher Satz | Kürzere Nutzungsdauer wirkt unter |
|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahren |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahren |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % | 33 Jahren |
| Betriebsvermögen, keine Wohnzwecke (Bauantrag nach dem 31.03.1985) | 3 % | 33 Jahren |
Photovoltaik, Wärmepumpe und Co.
Die ImmoWertV kennt erneuerbare Energien nicht als eigenes Modernisierungselement. Der Rechner ordnet sie deshalb so ein, wie es das Modell zulässt: Eine Wärmepumpe, eine Pellet- oder Hackschnitzelheizung und ein Blockheizkraftwerk zählen als vollständige Modernisierung der Heizungsanlage, Solarthermie als teilweise. Sie zählen nie zusätzlich zur Heizung; es gilt die Angabe mit den meisten Punkten.
Photovoltaik, Stromspeicher und Kleinwindanlagen verlängern die Restnutzungsdauer des Gebäudes nicht. Der Rechner weist sie gesondert aus, mit technischer Lebensdauer nach der BBSR-Tabelle „Nutzungsdauern von Bauteilen“ und steuerlicher Einordnung nach der amtlichen AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums: Photovoltaik 20 Jahre, Windkraft 16 Jahre, Batteriespeicher 10 Jahre.
Viele Photovoltaikanlagen auf Mietshäusern sind ohnehin steuerfrei: Seit 2025 gilt das nach § 3 Nr. 72 EStG für bis zu 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, für ältere Anlagen bis 30 kWp bei einer Einheit, sonst 15 kWp je Einheit, insgesamt höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem. Dann bleiben die Einnahmen steuerfrei, und eine Abschreibung entfällt, auch für den Speicher. Der Rechner prüft diese Grenze für Sie.
Rechtslage: Nachweis, Verwaltung und Gesetzgebung
Quellen und Rechtsgrundlagen
Der Rechner und diese Seite stützen sich auf die folgenden amtlichen Quellen und Entscheidungen (Stand 08.10.2026).
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), Anlage 1 – Gesamtnutzungsdauer
- ImmoWertV 2021, Anlage 2 – Restnutzungsdauer bei Modernisierungen
- Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA), BMWSB
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
- § 3 Nr. 72 EStG – Steuerbefreiung kleiner Photovoltaikanlagen
- BMF-Schreiben vom 17.07.2023 – Ertragsteuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen (EStH 2025, Anhang 27a)
- BMF-Schreiben vom 26.01.2026 – Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Instandsetzung und Modernisierung (EStH 2025, Anhang 30)
- BMF, AfA-Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegüter (AfA-Tabelle AV), Ziff. 3.1.3–3.1.6
- BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19
- BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
- BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24
- BMF-Schreiben vom 01.12.2025 – Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023
- Bundesrat, Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 (BR-Drs. 447/26 (B))
- BBSR – Nutzungsdauern von Bauteilen (Stand 13.03.2026)
Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart, dem Alter und den durchgeführten Modernisierungen.
Wie berechne ich die Restnutzungsdauer?
Nach dem Modell der ImmoWertV 2021 zählen Gesamtnutzungsdauer, Alter und Modernisierungspunkte. Bei geringem Alter gilt Gesamtnutzungsdauer minus Alter; ab einem bestimmten relativen Alter streckt die Formel der Anlage 2 die Restnutzungsdauer je nach Modernisierungsgrad. Unser Rechner führt Sie Schritt für Schritt durch alle Angaben.
Wie viel Steuern spart eine kürzere Restnutzungsdauer?
Das hängt vom Gebäudeanteil des Kaufpreises, vom gesetzlichen Abschreibungssatz und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Liegt die Restnutzungsdauer etwa bei 30 Jahren, steigt die Abschreibung von 2 % auf 3,33 % jährlich. Der Rechner zeigt Ihnen die Steuerwirkung pro Jahr und über zehn Jahre.
Erkennt das Finanzamt das Ergebnis des Rechners an?
Nein. Der Rechner liefert eine unverbindliche Indikation. Für die Anerkennung verlangt das Finanzamt einen Nachweis, der das Gebäude im Einzelfall würdigt. In der Praxis ist das ein Gutachten eines Sachverständigen.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Am Markt kosten Gutachten für Wohnimmobilien etwa 950 bis 2.600 €, für Gewerbeimmobilien bis etwa 3.500 €, jeweils zuzüglich einer Besichtigung (Stand Oktober 2026). Ob sich das lohnt, zeigt der Rechner: Er stellt die Kosten der Steuerwirkung gegenüber.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ein Gutachten lohnt sich, wenn die Restnutzungsdauer deutlich unter der gesetzlichen Schwelle liegt (bei den meisten Bestandsgebäuden unter 50 Jahren) und die zusätzliche Steuerwirkung die Kosten des Gutachtens klar übersteigt. Typisch ist das bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden mit hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis.
Gilt der Rechner auch für Gewerbeimmobilien?
Ja. Neben Wohnimmobilien deckt der Rechner Büro und Praxis, Einzelhandel, Gastronomie, Hotel und Beherbergung, Pflege und Gesundheit sowie Logistik und Produktion ab. Das Punktemodell der Anlage 2 ist für Wohngebäude geschrieben und wird für Gewerbe sinngemäß angewandt, wie es in der Bewertungspraxis üblich ist.
Was passiert, wenn ich die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufe?
Im Privatvermögen ist ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab Anschaffung steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die Abschreibung mindert dabei die Anschaffungskosten, eine höhere Abschreibung erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn. Nach Ablauf der Frist bleibt der Vorsprung erhalten.
Wie werden Photovoltaik und Wärmepumpe berücksichtigt?
Eine Wärmepumpe, eine Pellet- oder Hackschnitzelheizung und ein BHKW zählen als Modernisierung der Heizungsanlage, Solarthermie als teilweise, aber nie zusätzlich zur Heizung. Photovoltaik, Speicher und Windkraft verlängern die Restnutzungsdauer des Gebäudes nicht; der Rechner zeigt ihre eigene Lebensdauer und ob sie nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei sind oder nach der AfA-Tabelle abgeschrieben werden.
Plant der Gesetzgeber Änderungen?
Der Bundesrat hat im September 2026 vorgeschlagen, die kürzere Nutzungsdauer nur noch für Gebäude zuzulassen, die schon bei Fertigstellung kurzlebig angelegt sind. Die Bundesregierung prüft den Vorschlag. Geltendes Recht ist er nicht; ob und ab wann er kommt, ist offen.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Nein. Der Rechner und die PDF-Auswertung laufen vollständig in Ihrem Browser. Es werden keine Eingaben an uns oder an Dritte übertragen.
Sie kaufen, verkaufen oder vermieten in Gütersloh?
Als Immobilienmakler in Gütersloh und Harsewinkel begleiten wir Sie vom Kauf über die Finanzierung bis zur Verwaltung, mit dem Blick darauf, was nach Steuern bleibt.
Unverbindliche Indikation auf Grundlage der Modellansätze der ImmoWertV 2021 (Anlagen 1 und 2). Sie ersetzt weder ein Gutachten noch eine steuerliche Beratung. Ob das Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer anerkennt, hängt vom Nachweis im Einzelfall ab. Rechtsstand 08.10.2026.